Droit immobilier

Patrimoine Immobilier

Nous vous assistons, depuis l’acquisition du terrain à bâtir ou de l’immeuble à rénover ou transformer, jusqu’à la vente définitive des différents lots réalisés.

Pour ce faire, nous vous apportons nos compétences, en matière de : 

  • Droit de l’urbanisme

Si elle porte sur un terrain bâtir, l’opération peut supposer une division parcellaire nécessitant une déclaration préalable ou l’octroi d’un permis d’aménager (lotissement).

Si elle porte sur un immeuble bâti, l’opération peut nécessiter l’octroi d’un permis de  démolir, d’aménager ou de construire.

  • Fiscalité de la construction

La fiscalité de l’immeuble sera liée à la finalité du programme immobilier. 

S’il s’agit de réaliser un immeuble neuf, l’acquéreur pourra bénéficier d’une exonération des droits d’enregistrement en souscrivant un « engagement de construire ».

En contrepartie, la revente des lots sera assujettie à la TVA immobilière.

  • Protection des acquéreurs et des accédants

Il est généralement plus commode de pré-commercialiser le programme immobilier.

Néanmoins, cela suppose de mettre en place une garantie d’achèvement au profit des acquéreurs, en plus des assurances (TRC, DO et CNR) et garanties habituelles (parfait achèvement, isolation acoustique et bon fonctionnement).

La plus grande vigilance est nécessaire pour la rédaction du contrat de réservation (VEFA) et du contrat de vente, qu’il s’agisse d’une vente d’immeuble à rénover, d’une vente d’immeuble à construire, ou bien encore d’un contrat de location-accession avec PSLA.

  • Avantages fiscaux accordés aux acquéreurs

Le programme immobilier peut être destiné à l’investissement locatif. 

Dans ce cas, il est impératif de garantir aux acquéreurs qu’ils bénéficieront bien des avantages promis, en émettant les réserves d’usage sur l’exploitation des biens après la vente.

Les régimes incitatifs à l’investissement locatif sont multiples, et comprennent notamment : 

D’autres solutions existent pour la commercialisation d’immeubles achevés générant des travaux déductibles (déficit foncier), le cas échéant sans plafonnement (Monuments Historiques).

Nous intervenons pour réglementer le partage de la propriété en matière de :

  • Copropriété 

La référence à la notion de copropriété fait écho à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, régissant les rapports des copropriétaires sur les parties communes.

Pourtant, il existe d’autres possibilités pour organiser les droits sur ces parties communes :

    • Division en volumes
    • Constitution de servitudes
    • Société d’attribution
    • Association syndicale libre
  • Indivision

La création d’une indivision est rarement recherchée, compte tenu de l’instabilité créée par l’article 815 du Code civil.

Elle résulte souvent de la séparation d’un couple ou de l’ouverture d’une succession.

Il s’agit de situations parfois conflictuelles, dans le cadre desquelles il est souvent préférable de créer les règles de gestion de l’indivision (convention d’indivision) ou de s’entendre sur les conditions d’un partage amiable. 

Le recours au Notaire, qui peut jouer un rôle de médiateur, est souvent préférable au recours judiciaire.

  • Démembrement

A l’inverse de la situation d’indivision, la situation de démembrement est souvent recherchée par les parties. 

Dans ce cas, elle résulte soit d’une donation de la nue-propriété soit d’une donation de l’usufruit (temporaire ou non). 

Elle peut aussi être la conséquence d’un décès, ayant donné lieu à l’ouverture d’un droit d’usufruit au profit du conjoint survivant.

    • Lorsque le démembrement porte sur un corps certain, comme un immeuble ou des parts sociales, il est préférable de mettre en place une « convention de démembrement » appelée aussi « convention d’usufruit », pour prévoir la répartition des droits et obligations entre nu-propriétaire et usufruitier ;
    • Lorsque le démembrement porte sur des choses consomptibles, comme une somme d’argent ou un compte-titres, il est indispensable de mettre en place une « convention de quasi-usufruit », pour mettre en place la créance de restitution et faire jouer la subrogation réelle à l’extinction de l’usufruit.

En matière de location de locaux professionnels, les parties ont souvent le réflexe de conclure un bail commercial, à défaut d’acquérir l’immeuble. 

Pourtant, il existe d’autres solutions qui peuvent présenter des avantages tant pour le bailleur que pour le preneur : 

Nous vous assistons pour définir et rédiger le contrat de location le plus approprié.